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Verträge nach englischem Recht und COVID-19

Verträge nach englischem Recht und COVID-19

Northampton, 01.06.2020

Unternehmen müssen sich zu gegebener Zeit überlegen, ob sie selbst oder ihr Vertragspartner einen Geschäftsvertrag als Folge der durch COVID-19 verursachten Unterbrechung aussetzen oder kündigen können.

Von der Regierung ergriffene Restriktionsmaßnahmen, unruhige Märkte und Arbeitsfragen stellen weiterhin Hindernisse für die Geschäftstätigkeit dar, die in einigen Fällen die Einhaltung vertraglicher Verpflichtungen unmöglich machen. Bei Vereinbarungen zwischen internationalen Parteien, die dem englischen Recht unterliegen, ist die Entscheidung, ob eine Vereinbarung ausgesetzt oder gekündigt werden kann, nicht immer leicht, da es keine allgemeingültigen Erleichterungen oder Vergünstigungen von COVID-19 gibt. Jeder Fall hängt von den spezifischen Bedingungen des Vertrages und den genauen Umständen ab, in denen sich die Vertragsparteien befinden.

Hier sind einige der Schlüsselfragen, die Parteien von Verträgen, die dem englischen Recht unterliegen, beachten sollten:

1.   Höhere Gewalt – Enthält der Vertrag eine Bestimmung über höhere Gewalt, die sich mit den besonderen Umständen befasst?

2.   Milderung – Hat die betroffene Vertragspartei ihren Verlust abschwächen können?

3.   Leistungshindernis – Hat es eine Störung der Vertragsgrundlage gegeben?

Was ist Höhere Gewalt?

Eine Klausel über höhere Gewalt (falls im Vertrag enthalten) legt im Allgemeinen die Rechte und Rechtsmittel einer oder beider Parteien für den Fall fest, dass ein extremes Ereignis eintritt, das außerhalb ihrer Kontrolle liegt.

Ein Vertrag muss ausdrücklich höhere Gewalt vorsehen, da es in England keine allgemeine Gesetzesgrundlage für höhere Gewalt gibt.

Da jeder Vertrag  anders formuliert ist, ist es wichtig, den genauen Wortlaut fallweise zu prüfen.  Je nach Wortlaut der Klausel kann sich eine Partei auf diese berufen, um eine Verzögerung, Aussetzung oder sogar Beendigung des Vertrages ohne jegliche Haftung zu rechtfertigen.

Stellt COVID-19 ein Ereignis höherer Gewalt dar?

Ob COVID-19 ein Ereignis höherer Gewalt darstellt, hängt von der Definition des Begriffs „höhere Gewalt“ im Vertrag sowie von den genauen Umständen ab.

Eine Formulierung, die „Pandemie“ oder „Gesundheitskrise“ beinhaltet, kann die Einstufung von COVID-19 als Ereignis höherer Gewalt unterstützen.  Alle von der Regierung auferlegten verbindlichen Einschränkungen können als Ereignis höherer Gewalt gesehen werden, sofern die Definition Formulierungen wie „behördliche Maßnahmen“ und „Regulierungsmaßnahmen“ enthält.  Andererseits ist es unwahrscheinlich, dass der Verweis auf einen „Act of God“ COVID-19 einschließt, da dieser sich gewöhnlich auf Naturkatastrophen wie Überschwemmungen und Erdbeben bezieht.

Sofern im Vertrag nicht ausdrücklich anders angegeben, gilt höhere Gewalt im Allgemeinen nicht, wenn das Ereignis zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses andauerte oder von den Parteien in Erwägung gezogen wurde.  Der Zeitpunkt, an dem COVID-19 „in der Erwägung der Parteien“ war, ist Interpretationssache.

Es obliegt der Partei, die die Klausel über höhere Gewalt durchsetzen will, nachzuweisen, dass das Ereignis höherer Gewalt in dem Maße eingetreten ist, wie die Leistung erheblich verzögert oder verändert wird.

Milderung

Wurde ein Ereignis höherer Gewalt festgestellt, muss die benachteiligte Vertragspartei weiterhin nachweisen, dass sie die Auswirkungen des Ereignisses höherer Gewalt abgemildert hat, unabhängig davon, ob dies im Vertrag ausdrücklich vorgesehen ist.  Der Zweck der Klausel über höhere Gewalt besteht darin, die Unfähigkeit zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen abzuschwächen und nicht darin, den Vertrag zu kündigen oder auszusetzen, wenn der Vertrag für die andere Partei belastender wird.

Leistungshindernis

Im Unterschied zu höherer Gewalt muss das Leistungshindernis nicht im Vertrag festgehalten werden, da es sich um ein allgemeines Recht handelt.  Die Erfüllung eines Vertrages kann behindert sein, wenn ohne Verschulden einer Partei ein Ereignis eintritt, das die Erfüllung des Vertrages unmöglich macht oder grundlegend ändert.  Die Erfüllung eines Vertrages gilt nicht als behindert, wenn die Vertragserfüllung für eine Partei lediglich schwieriger oder teurer wird. In der Praxis wird ein Leistungshindernis nur selten festgestellt, da es schwierig ist, die Unmöglichkeit der Vertragserfüllung nachzuweisen. In Anbetracht der gegenwärtigen wirtschaftlichen Bedingungen kann man sich jedoch zunehmend auf das Leistungshindernis als Mittel bei verzögerten oder verwirrenden Angelegenheiten stützen.

Wenn die Erfüllung eines Vertrages unmöglich ist, wird dieser Vertrag gekündigt und die Parteien werden von ihren künftigen Verpflichtungen entbunden. Handelt es sich um einen langfristigen Vertrag, sollten die Folgen einer Kündigung bedacht werden, bevor beansprucht werden kann, dass die Erfüllung des Vertrags unmöglich geworden ist. Wichtig ist, dass die Verhinderung die Parteien nicht von ihren früheren Verpflichtungen entbindet, die angefallen sind.

Ein mögliches Beispiel für ein Leistungshindernis wäre die Schließung eines Standorts als Folge von behördlichen Einschränkungen im Zusammenhang mit COVID-19, wodurch ein zeitkritisches Ereignis, das Gegenstand des Vertrags ist, nicht mehr stattfindet.  Unter solchen Umständen könnte der Einwand, dass die Parteien den Vertrag nicht erfüllen konnten, angemessen sein.

Fazit

Ob höhere Gewalt vorliegt, hängt vom einzelnen Vertrag und den Umständen ab, in denen sich die Parteien befinden.  Es ist wichtig, dass die Vertragsparteien sich rechtlichen Rat zu den spezifischen Bedingungen ihres Vertrags einholen.  Wenn eine Partei sich zu Unrecht weigert, ihre vertraglichen Verpflichtungen zu erfüllen oder den Vertrag fälschlicherweise kündigt, kann die andere Seite dies ausnutzen und Schadenersatz wegen Vertragsbruch oder unrechtmäßiger Kündigung verlangen.

Anstatt sich auf höhere Gewalt zu berufen, können Unternehmen mit ihrem Vertragspartner Möglichkeiten erörtern, um zu einer gütlichen Einigung zu gelangen.  Es ist möglich, dass sich beide Parteien in einer ähnlichen Situation befinden, zum Beispiel dann, wenn der Vertrag die Lieferung von Waren vorsieht und die andere Partei diese Waren nicht mehr benötigt. Die Aufrechterhaltung einer guten Geschäftsbeziehung während der aktuellen Pandemie kann von Vorteil sein, wenn letztendlich eine Form von Normalität zurückkehrt.

Autor: Craig Harrison, Rechtsanwalt

Tollers LLP

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Mögliche Aussetzung der gewerblichen Mieten während der Krise

Mögliche Aussetzung der gewerblichen Mieten während der Krise

Luxemburg, 01.06.2020

Die staatlichen Maßnahmen zur Bekämpfung von COVID-19 zwangen viele luxemburgische Unternehmen dazu, ihre Geschäftstätigkeiten entweder zu reduzieren oder ganz einzustellen.

Da diese Unternehmen nun mit ernsthaften Liquiditätsproblemen konfrontiert sind, gibt es immer mehr Stimmen, die eine Aussetzung der vertraglichen Verpflichtungen bei gewerblichen und beruflichen Mietverträgen fordern.

Es steht Vermietern weiterhin frei, den Mietvertrag wegen Nichtzahlung der Miete zu kündigen (Art. 1762-11, luxemburgisches Bürgerliches Gesetzbuch). Räumungen werden jedoch bis zum Ende des Krisenzustands ausgesetzt (Art. 5 Abs. 1, geänderte großherzogliche Verordnung vom 25. März 2020).

So wurde der Abgeordnetenkammer am 6. April 2020 der Gesetzentwurf Nr. 7551 über die Aussetzung der Miete für gewerbliche und berufliche Mietverhältnisse während der Krise und zur Änderung des Gesetzes vom 4. Dezember 1967 über die Einkommensteuer vorgelegt.

Die Kernpunkte dieses noch nicht verabschiedeten Gesetzes sind:

  • Die Aussetzung der Verpflichtung zur Mietzahlung und die Aussetzung des Rechts des Vermieters, einen Mietvertrag wegen Nichtzahlung der Miete während der Krise zu kündigen;
  • die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung von Mietrückständen bis zum 30. Juni 2021;
  • Ein steuerlicher Anreiz, der es dem Vermieter, der die Miete während der Krise reduziert oder auf sie verzichtet, erlaubt, die finanziellen Zugeständnisse, die den Ausgaben angepasst werden, steuerlich abzuziehen (der Betrag ist auf 10.000 EUR begrenzt).

Zudem gibt es eine am 8. Mai 2020 lancierte öffentliche Petition Nr. 1581 mit bereits über 580 Unterschriften, die sich für eine Anpassung der Gewerbemieten je nach Umsatz im Falle außergewöhnlicher Ereignisse wie der COVID-19-Krise und die Möglichkeit für den Vermieter einsetzt, von der Regierung eine Entschädigung für die entgangene Miete zu fordern.

Nach unserer Sicht ist die Mietzahlungspflicht des Mieters bereits ausgesetzt.

Art. 1719 3° des luxemburgischen Bürgerlichen Gesetzbuches sieht vor, dass der Vermieter dem Mieter den ungestörten Besitz der gemieteten Räumlichkeiten während der Dauer des Mietvertrages zu gewährleisten hat.

Der Mieter könnte sich auf die Ausnahme der Nichterfüllung auf der Grundlage von Artikel 1134-2 des luxemburgischen Zivilgesetzbuches berufen, welcher vorsieht, dass jede Partei die Erfüllung ihrer Verpflichtung aussetzen kann, wenn die andere Partei ihre eigene Verpflichtung nicht erfüllt hat.

Der Vermieter könnte jedoch sein Versäumnis, dem Mieter den uneingeschränkten Genuss der gemieteten Räumlichkeiten zu sichern, damit rechtfertigen, dass ein Regierungshandeln während der COVID-19-Krise höhere Gewalt darstellt (eine äußere Ursache, die nicht den Parteien des Mietvertrags zugerechnet werden kann) und dass er darum von seiner vertraglichen Verpflichtung befreit ist (Art. 1147 und 1148 des luxemburgischen Zivilgesetzbuches).

Nach luxemburgischer Rechtsprechung wird bei vorübergehenden unvorhergesehenen Ereignissen die Verpflichtung des Schuldners nur bis zum Ende des Hindernisses ausgesetzt.

Das Vorgehen der Regierung während des Krisenzustands könnte als vorübergehendes unvorhergesehenes Ereignis eingestuft werden.

Somit endet die Aussetzung der Mietzahlungspflicht des Mieters, sobald sein Unternehmen die Tätigkeit wieder aufnehmen kann.

Autorin: Anne-Marie Schmit, Rechtsanwältin

ETUDE ANNE-MARIE SCHMIT